商品房管理办法 商品房相关法律规定

在商品房销售管理方面，制定了一系列规范性措施，以保障买卖双方的合法权益，确保交易过程的公正与透明。以下是对这一管理办法的详细解读，包括其基本原则、销售条件、广告与合同规定、销售代理以及交付等方面的内容。

第一章 总则

为了规范商品房销售行为，并保护交易双方的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》制定了本办法。

本办法适用于商品房的销售及其管理。

商品房销售的定义包括两种形式：现售和预售。商品房现售是指房地产开发企业在商品房竣工验收合格后直接出售给买受人，并由买受人支付房款的行为。而商品房预售则是指开发企业在商品房尚在建设中的情况下，将房屋预先出售给买受人，并收取定金或房价款。

房地产开发企业可以选择自行销售商品房，亦可委托房地产中介服务机构进行销售。

国家建设行政主管部门负责全国范围内商品房销售的监管。各省、自治区及直辖市的建设行政主管部门则负责各自辖区的商品房销售管理。

第二章 销售条件

商品房的预售需遵守预售许可制度。具体的预售条件及许可程序需按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定执行。

对于商品房现售，需满足以下条件：

房地产开发企业须具备有效的企业法人营业执照及房地产开发资质。

必须取得土地使用权证或相关批准文件。

持有建设工程规划许可证及施工许可证。

房屋已完成竣工验收。

拆迁安置问题已妥善处理。

基础设施如供水、供电、供热、燃气、通讯等已达到交付条件，其他配套设施或已明确施工进度和交付日期。

物业管理方案已经落实。

房地产开发企业在进行现售前，需向房地产开发主管部门提交项目手册及符合销售条件的相关证明文件备案。

对于设有抵押权的商品房，相关抵押权的处理须遵循《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定。

房地产开发企业在商品房买卖合同解除之前，禁止将该商品房再次出售。

禁止采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，也禁止采用售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

商品住宅应按套销售，不得拆分或分割销售。

如房地产开发企业选择了物业管理公司，买受人应在签订买卖合与选定的物业管理公司签署相关物业管理协议。

第三章 广告与合同

房地产开发企业及中介服务机构在发布商品房销售广告时，必须遵守《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布暂行规定》。广告内容必须真实、合法且准确。

广告中所明示的内容，应在商品房买卖合同中明确约定。

商品房买卖合同应书面订立，并包含以下主要内容：

当事人的名称或姓名及住所。

商品房的基本状况。

销售方式。

价格确定方式、总价款、付款方式及时间。

交付使用条件及日期。

装饰和设备标准承诺。

基础设施和公共设施的交付承诺、权益和责任。

公共配套建筑的产权归属。

面积差异处理方式。

产权登记事宜。

争议解决方法。

违约责任。

其他双方约定的事项。

商品房的价格由当事人协商确定，但国家有特殊规定的除外。销售价格可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。

建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积构成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。买受人对其享有权利并承担相应责任。

按套（单元）计价的现售房屋，当事人可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业需提供房屋平面图，并标明尺寸和误差范围。若房屋交付时，与设计图纸不符或尺寸超出误差范围，买受人可以选择退房或重新协商价格。退房的，由开发企业承担违约责任。

按套内建筑面积或建筑面积计价的合同中应载明面积误差的处理方式。如果合同未作约定，处理原则为：

面积误差绝对值在3%以内的，按实际面积结算房价款。

面积误差超过3%的，买受人有权退房。退房时，开发企业应在30日内退还房款及利息。若不退房，面积误差在3%以内的部分由买受人补足，超出部分由开发企业承担；若登记面积小于合同约定，超出部分的房价款由开发企业双倍返还。

因规划设计变更造成面积差异的，买受人不解除合同的，应签署补充协议。

按建筑面积计价的合同应约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并处理建筑面积误差的方式。

不符合销售条件的商品房，房地产开发企业不得销售，也不得向买受人收取任何预订款。若符合条件的，预订款应抵作房价款；若未签订合同，开发企业应退还预订款。

在签订商品房买卖合同之前，房地产开发企业应明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。预售商品房还需明示《城市商品房预售管理办法》。

房地产开发企业应按批准的规划、设计建设商品房，销售后不得擅自更改规划、设计。如经批准的变更影响房屋质量或使用功能，开发企业应在变更确立10日内书面通知买受人，买受人可在15日内选择是否退房。如开发企业未及时通知，买受人有权退房，由开发企业承担违约责任。

第四章 销售代理

房地产开发企业如委托中介机构销售商品房，受托机构必须依法注册并取得营业执照。委托合同需明确委托期限、权限及双方权利义务。

在销售过程中，受托中介机构需向买受人出示相关证明文件和委托书，并如实介绍所销售商品房的情况。不得代理销售不符合销售条件的房屋，也不得收取佣金以外的费用。

商品房销售人员应经过专业培训后方可从事销售业务。

第五章 交付

房地产开发企业应按照合同约定，将符合交付条件的商品房按时交付给买受人。如未能按期交付，应承担违约责任。因不可抗力或合同约定的其他原因需延期交付的，开发企业应及时通知买受人。

若销售时设置样板房，开发企业必须说明实际交付房屋的质量、设备及装修与样板房是否一致。

以上是对商品房销售管理办法的详细解读，通过这些规定和措施，旨在规范市场行为，保障买受人和卖方的合法权益。