买回迁房注意事项 买回迁房怎么签协议受法律保护

回迁房购买流程详解

在购买回迁房时，您需要注意以下要点，以确保交易的顺利进行。

一、税费承担问题

在签订合务必明确税费的承担方。回迁房交易涉及两次税费缴纳。首次是原房主在获取房屋所有权时需缴纳的契税，第二次是在房屋转卖时需补缴的各项税费，包括个税、契税、增值、土地出让金及综合地价款等。这些费用将根据房屋的具体性质而有所不同。

二、防范一房多卖风险

为避免一房多卖的情况，购房者应确保在交易过程中保管好原业主的购房合同及回迁协议原件。

三、明确过户与交房时间

在签订回迁房买卖协议时，应明确约定自取得房产证之日起，何时办理房屋所有权的转移手续，以及具体的交房时间。

四、尾款留存策略

由于无房产证的房屋买卖存在一定风险，建议买方留存尾款（最好是较大额度的尾款）。若卖方认为违约所得小于尾款时，买方违约的可能性将大大降低。

五、原业主配偶及家庭成员签字问题

由于回迁房多为夫妻共有财产，为确保交易的有效性，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字并留有手印。若业主家中有父母或已成年的孩子，需与原业主协商，确保家中成年人配合签字并按手印，以保障买方的权益。

六、第一顺序继承人签字

为应对回迁房房产证取得的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生意外，该回迁房可能作为遗产由继承人分割。建议在回迁房买卖协议中要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明他们对卖方出卖行为的认可及对继承的放弃。

七、核实身份信息及家庭户口本

在交易过程中，请复印原业主的家庭户口本及身份证以备查验。为确保交易安全，也请复印房产经纪人的身份，并要求其所在公司盖章确认。

八、了解房屋性质

房屋的性质将直接影响到后期需要缴纳的税费。在北京地区，大部分房屋买卖的税费由买方承担。了解房屋性质对于合理规划税费具有重要意义。

九、合同及转商问题

在购买回迁房时，请仔细查看买卖合同是否存在瑕疵。虽然北京市推出了限购，但在限购后仍可获得安置房（在房屋未转为商品房之前）。一般投资客户会在转商后转手卖掉。需要注意的是，转商后需要有购房资格（如在北京区域需要缴纳5年社保），而在转商前则不需要购房资格。