上海商住两用房 上海楼市全面松绑

资料图：中新社记者 吕明 摄

上海、广州调整商办，北京商办库存创四年来新高——业内探讨未来出路

去年以来，商业用途的房屋调整，使得原本以居住为主的商住项目受到重创。在北京等重点城市，商住房的概念已逐渐消失，商业办公类产品被严格限制为不可居住。上海与广州对商办进行了微调，允许部分项目转型或调整，这一举措是否将成为商办项目的转机，引起了业内的广泛关注。

面对商办市场的压力，上海与广州做出了策略性的调整。上海某区批准了部分商办项目转型为租赁住宅，这一举措有效盘活了存量房源，同时为商办物业的合法性长租公寓领域迈出了重要一步。而广州则对旧改商服类项目进行了调整，允许其不执行最小分割单元的规定，为小户型公寓的开发提供了可能。

在北京，尽管商办库存量达到四年来的最高位，但调控并未出现大规模的松绑迹象。市场研究数据显示，北京商办市场的供应套数大幅增加，但成交套数却大幅下滑。对此，业内专家指出，这主要是由于调控后商办市场结构性的变化。

对于开发商而言，已经规划的“商改住”项目不得不重新定位，而原本打算卖给个人的小面积产品也大量涌入市场。与此购房客户因原因无法以个人名义购买商办产品，导致低总价小面积商办项目在适应市场需求上遇到困难。而对于新增商办项目，由于规定要求设计成大户型，难以吸引个人投资者，整售给企业的方式成为了唯一的销售途径。

即便在上海与广州的微调下，业内普遍认为，商办产品的投资吸引力已大不如前。严格的使得个人投资者对于必须全款支付的商办产品望而却步。尽管有观点认为商办物业转型租赁市场有望迎来新的发展机遇，但各方资本的进入仍需面对租金回款与开发成本之间的巨大压力。

面对未来的商办市场，安居客首席分析师张波指出，北京等城市将严格遵守“商改住”的红线，回归商业本质和“商改租”将是未来商办类项目的大方向。而即使有所松绑，也一定会有严格的限制标准。对于投资需求来说，已不再看好商办市场的投资前景。

总体来看，商办市场正面临深度调整

在严格的调控下，商办市场正经历着前所未有的挑战与变革。无论是上海、广州的微调还是北京的坚守红线，都反映出对于商办市场的深远影响。未来，商办项目将更加注重回归商业本质和租赁市场的发展。