房地产收入确认条件新准则

对当前房地产开发业务特殊的企业所得税征管规则进行深度解析，内容大致如下：

一、概述房地产开发业务企业所得税的征税规则

国税发【2009】31号文（简称“31号文”）为房地产开发业务的企业所得税征管提供了较为完整的规定。其收入确定规则主要包括以下几点：

1. 合同订立作为收入确认前提，签订预售合同和现售合同是确认收入的前提。

2. 初次确认收入时点为收付实现制，根据收款金额和项目状态确定按预计利润计税规则还是实际利润计税规则征税。

3. 一旦房地产项目满足完工标准（竣工报备、投入使用、办理产权证三者孰先进行触发），将按照实际利润计税规则征税，并进行调整。

二、房地产项目存在的税会差异

由于房地产项目普遍存在预售情况且周期长，企业所得税涉税金额巨大，为控制涉税风险和平衡地方财政收入，31号文设立了特殊的征管原则，即先预缴再清算。这导致房地产项目产生重大的税会差异，主要如下：

1. 预收的未完工收入和完工收入在税务和会计上的确认时点不同。

2. 会计上的收入确认标准与企业所得税上的差异。

3. 部分成本、费用未能及时取得合法扣除凭证时，相关成本不得在企业所得税前扣除，产生税会差异。

三、房地产开发业务预计利润的计税规则与申报

（一）未完工销售收入的应税所得计算与预计毛利率

根据31号文，未完工开发产品取得的收入需按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应所得额。不同地区的计税毛利率有所不同。

（二）未完工销售收入的季度申报与年度申报

未完工销售收入的计算和申报是房地产开发企业所得税的重要部分。具体计算时，需按照规定的计税毛利率扣除实际预缴的税金后确认为应税所得。在季度申报时，预计利润额填列在特定业务计算的应所得额中。年度申报时，未完工销售收入的相关数据需在企业所得税年度申报表中填列。