房地产自持是什么意思
星撰文
房地产行业内正掀起一场新一轮的土地“暗战”。特别在11月16日至17日，北京的四宗地块上，“限房价、竞地价”的策略下，出现了住宅部分全部由房企自持的局面，这一现象在行业内产生了巨大的震动。一位资深房地产业内人士坦言，北京市此次的土地出让方式对整个行业具有显著的风向标意义。
住宅部分的百分之百自持，无疑打破了传统的盈利模式，迫使开发商们寻找新的收益途径。针对这种情况，北京中原市场研究部迅速发表观点，提出开发商可能会引入REITs（房地产信托投资）作为新的操作模式。经过房地产报记者的多方了解，许多开发商对未来的盈利模式仍感到迷茫，甚至抱着赌转机的心理。一位接近万科的人士表示，虽然是一种策略，但并不能称之为模式。
在接受房地产报记者采访时，另一位房地产业内人士表达了担忧：“北京的土地资源日益稀缺，开发商拿地已陷入非理性状态。如果不能找到有效的盈利模式，盲目拿地只会带来风险。”
北京中原市场研究部分析师康芃也指出：“在收益受限的情况下，开发商需要提高产品规划和物业自持运营的能力。大多数开发商表示，按照传统的操作模式很难盈利，而且收益率低、投资回收期过长。”
北京某地产公司的副总经理则持有不同的看法。他认为开发商之所以会竞争到住宅百分之百自持的地步是出于无奈，短期内想要盈利很难，可能只能长期持有。未来或许可以通过资产证券化的途径实现资产的保值增值，或者期待的调控在未来有所松动，以缩短限制出售期。
知情人士向房地产报记者透露，许多开发商对未来的盈利模式并不确定，普遍采取先拿地再与部门谈判的策略。目前拿地的开发商主要是大型房企、国企和央企。
当前，开发商面临几个严峻的现实问题。的住宅租售比非常高，以北京市场为例，租售比达到1︰656，意味着租金回报远远低于销售回报。在租金低迷的情况下，开发商试图通过提高产品质量来寻求突破，但往往难以满足消费者的需求。按照当前的居住习惯，租房周期较短，难以提供稳定的租金回报。这些都为开发商的盈利模式探索带来了新的挑战。
康芃介绍了一种可能的资产证券化模式。开发商可以将这部分资产打包上市，类似于的操作方式，门槛相对较低，有利于吸引中小投资者。开发商可以通过这种方式回收资金，用于其他项目，并向投资者分红。也有人认为REITs只是一种变相的融资策略，与盈利模式有本质区别。一位接近万科的人士表示，跨界分割式合作只是运营手段和策略，不能视为稳定的盈利模式。
