成本率越高好还是越低好

净资产价值解析（N）

探讨净资产价值（N）及其相关概念，揭示其在投资中的重要性。

一、N概述

N，即的净资产价值（Net Asset Value），是通过成本法评估的净资产价值。在REITs（房地产投资信托）的交易架构中，底层资产的公允价值对REITs的公允价值（N）起到锚定作用。

二、N的计算方式

N的计算通常采用直接资本化法或现金流贴现法评估底层资产的公允价值，加上其他资产价值，再扣减负债的公允价值。国内管理人需按年报披露底层资产评估价值，以此测算N。

三、N、净资产、市场价格

的净资产价值（N）不同于静态的账面净资产，其考虑了物业相关土地价值的变化及物业资产的未来收入潜力。REITs的市场价格通常并不完全基于N，而是受市场博弈影响。

四、N折溢价率

N折溢价率反映了REITs的市场价格与其N估值的偏离程度。这是一个重要的指标，有助于投资者判断的市场价格是否合理。多种因素可能导致N折溢价率的形成，包括N测算的技术性限制、市场预期的动态变化等。

五、P/N的特殊事件调整

由于P值（市场价格）与N在口径上可能存在不一致，因此在进行比较时需要进行调整。这包括分配额调整和扩募调整。

六、不同类别REITs的N折溢价率差异

不同类别的REITs，如产业园、租赁住房、工业、消费、高速公路、能源和生态环保等，其N折溢价率呈现明显差异。了解这些差异有助于投资者做出更明智的投资决策。

七、结语与投资建议