房地产感悟50字

混迹房圈多年，感悟房产大V与普通人无异

我在房地产领域摸爬滚打了近十五年，最大的感触是，房产领域的所谓大V和普通人其实并没有太大的差异。如果真要说有什么不同，那就是我们敢于实践、敢于试错。

在过去的楼市黄金时代里，几乎所有的错误都会被时代的主旋律所修复，无论是市区的老旧小区还是郊区的远大新，基本都有不错的涨幅。就在这种试错、尝试、再试错、总结的过程中，诞生了许多楼市的实战派。楼市里真正拉开人与人差距的，除了知识储备之外，更多的是实操经历，更确切的说是那些失败的经历。

我赚过钱，也吃过亏，知道什么可为，什么不可为。面对下一波机会或困境，我才能有足够的勇气去把握或应对，真正快准狠地做出决策。

我自己也是一个试错和实践者，真实经历过楼市牛熊周期的风风雨雨。并不一定能准确预测风云变幻，但多少有一些心得，值得和大家分享。

我发现，现在的楼市预测并不容易。短期看，中期看，长期还是看。特别是在楼市全面调控后，基本已经形成了整体趋势，短期牛市更难预测。但长期牛市依旧容易预见，因为从价格角度看，房价永远会涨，无论是站在这些年的通胀水平还是未来的国运来看，这一点都是毋庸置疑的。

但短期牛并非毫无规律可循：比如我曾成功预测了几轮短期牛的走势，有什么心得呢？感兴趣的朋友可以看看过去我们发布的一些文章，当时在深圳大涨前夕，我们连续发了多篇文章提醒大家关注深圳的机会。深圳，当下跨城买房的最好选择、这里竟然比肩上海，成为房价最有前途的城市！等等。

之所以这样强调深圳的机会，是因为当时的深圳不仅落户容易，而且有资金建仓也不难。但现在的深圳，房东惜售依旧在涨，最难得的是房票和进场机会，不是资金。像上海这样的城市，中内环的机会、学区房的抬升、近郊潜力地段的上车时机又来了。而广州和北京也有其独特的发展机遇。

告诉大家这些预测并不是我们有盲猜或占卜的能力，而是这些年真实在楼市里吃过亏、赚过钱总结出的方法论。现在回过头来看，深圳在之后继续狂飙，直到受到强力调控才停下来。而上海、杭州都出现了明显的结构性行情。尤其是上海，某些新房认筹火爆，学区房、高品质改善房以及供需关系失衡的板块，二手房价格已经连续上涨并超过了历史高点。

接下来分享几个方法论给大家：

第一种方法：判断周期轮动，等待时机。楼市的周期判断其实很简单——量和价。根据这两个基本要素的动态表现，我们可以把楼市周期分为四步。我们现在所处的阶段适合买入。爆发后阶段则适合右侧交易，购买补涨区域。赶顶期则适合卖出。盘整期则适合观望和等待。只要不再加码，楼市自然会随着真实需求的累积而重新活跃。

第二种方法：成本决定打法。现在的土地成本会直接刺激新房涨幅，间接拉动二手房走势。所以我们团队的新房专家做过统计和某些地块的地价已经预定了周边新房的涨幅。大家只要关注土地拍卖价格的变化就能预测短期房价走势。

第三种方法：供求关系决定涨幅。如今只要是城市内部局部供求关系紧张的房子也是必涨的。比如上海的一些教育资源紧张的板块以及城市稀缺板块内的真正好房子都涨的很快。

第四种方法：关注面和城市操盘者的态度。其实是不可预测的但收紧或放松可以告诉我们一些信息。那些坚定调控的城市往往有短期和长线价值。而调控态度不坚决的城市则助力明显缩紧。面和城市操盘者的态度是可以决定楼市短期价值和中长期价值的。