房地产基础知识培训

在深入探讨交易技巧之前，让我们先明确几个关于产权的基本概念。

关于使用权房

使用权房是计划经济与住房分配下的产物，通常被称为公房。这种房屋的产权归或集体所有，但使用权人（公房承租人）享有独立的财产权，可以在一定范围内通过特定方式转让或交换房屋使用权。所获收益在扣除应缴税费后，归使用权人所有。

这类房屋在上海的老旧小区中仍然存在，它们没有房产证，只有使用权卡（一种对折的单页卡）。虽然在买卖市场上较少见，但在租赁市场上是可以找到的。使用权卡上记载的不是产权人，而是承租人，卡片上的其他基本信息，如面积、朝向、地址等，大多都是手写的。

不可售公房的解析

不可售公房指的是根据当前本市的房改，还不能出售给承租居民的公有住房。这类房屋主要包括旧式里弄、新式里弄、厨房与卫生合用的不成套房屋，以及部分公寓、花园住宅等成套房屋。

售后公房及相关信息

售后公房即原先租赁的公房经过房改后，出售给原承租人。这类已经出售的公房被称为售后公房。其最大特点是面积小、总价低。实际上，它们也可以被视为可售使用权房或可售公房，又称房改房，拥有产权证。

二手房与商品房的界定

二手房是相对于开发商手中的商品房而言的，它是房地产产权交易市场的俗称，包括商品房、允许上市的房改房、拆迁房、经济适用房等。

一手房的种类与特点

一手房主要分为期房和现房。

期房是指从开发商取得商品房预售许可证开始，至取得房产证期间内进行交易的房产。在此期间签订的合同为预售合同。

现房则是指开发商在取得房产证后出售的房产，签订的合同为出售（买卖）合同。

购买一手房时，如果签订的是预售合同，则表明所购房屋的房产证尚未办妥。相反，如果签订的是出售合同，则说明开发商已经拥有房产证。这两者的核心区别在于，一个房屋尚未建造完成，价格相对较低，但存在烂尾风险；一个房屋已建造完成，价格稍高，但投资风险相对较小。

还有一种叫做准现房的一手房概念。准现房指的是房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已显现出来，重要的房型、楼间距等因素已一目了然，工程正处于内外墙装修和配套施工阶段的房屋。尽管如此，准现房的性质仍被视为期房，签订的仍是预售合同。

值得注意的是，一手房只有两种合同类型：预售合同（期房）和出售合同（现房）。

小知识：开发商所取得的产权证称为大产证。只有在开发商完成全部建筑工程、配套工程，并使房屋具备正常使用功能后，通过一系列验收流程才能到房地产管理部门进行产权登记，最终取得房产证。

烂尾房及其影响

烂尾房是指由于开发商资金不足、盲目上马项目导致供大于求、无法回收前期投资而无法继续建设的房屋。这类房屋常常被戏称为“鬼楼”。

造成烂尾的直接原因是，而主观原因则可能涉及欺诈。无论是哪种情况，最终受伤害最深的总是消费者。购买期房时需格外谨慎。如果能避免购买期房，就尽量不要购买，以免陷入烂尾楼的困境，影响整个家庭甚至家族的生活质量。

小贴士：坚决不要购买没有商品房预售许可证的楼盘。

上海商品房预售许可证查询方法

要验证上海的商品房预售许可证，可以按照以下步骤操作：

1. 打开网址：fgj..cn/

2. 在网站上搜索并点击进入“xx市住房住房保障和房产管理局”的官方网站。

3. 在网站中找到“房产交易”栏目并点击进入。

4. 选择“商品房预售许可证查询”选项。